相続登記とは、亡くなった人（被相続人）が所有していた不動産の名義を相続人の名義へ変更することをいいます。

不動産を相続した人は相続を原因とする所有権移転登記、いわゆる相続登記をする必要があります。

例えば、亡くなった父親名義の不動産を長男が相続した場合、長男は法務局にその不動産の相続登記を申請して父親名義から自分の名義に変更する必要があります。

所有者不明土地とは、登記簿等を調べても所有者が直ちに判明しない土地、所有者が判明していてもその所有者に連絡がつかない土地のことをいいます。

所有者不明土地は公共事業や復旧・復興事業を進めるうえでの妨げになるだけでなく、空き家・空き地として長い間放置されることによって、雑草の繁茂やゴミの不法投棄、不法占有者などの問題が生じ、周辺の治安や公衆衛生に悪影響を及ぼす恐れがあります。

国土交通省調査によりますと、この所有者不明土地の割合は、なんと日本の国土の２４％にのぼるとされています。

この所有者不明土地が発生する大きな要因のひとつとして相続登記の未了が挙げられます。相続登記がされないと、登記簿上の所有者は亡くなったままの状態になり、その状態が長年放置されることで相続人が音信不通や行方不明になったりして所有者不明土地となります。そこで所有者不明土地の発生を予防するために相続登記が義務化されることになりました。

①長期間に渡って相続登記をせずに放置した結果、相続人が増えて権利関係が複雑になってしまうことがあります

例えば、登記名義人である父が亡くなってその相続人が子3人であった場合に、相続登記をしないまま子3人が亡くなると、その3人の子の子（登記名義人からみたら孫）が相続人となり、相続人が増えていきます。こうなってしまうと相続人全員で合意して相続登記を行うことは事実上かなり困難になります。

②不動産の売却ができない

相続登記をしないと登記簿上の所有者は亡くなったままです。不動産を売買したりするときには、実際の所有者と登記簿上の所有者は必ず一致していないといけないので、相続登記未了では売買の手続きを進めることは出来ません。今は売るつもりがないから相続登記はしなくていいだろうと放置してしまうと、いざ売却をしようとしたときに、他の相続人が行方不明だったり、手続きの協力が得られなかったりして売却ができないという事態になりかねません。

③不動産の差し押さえや共有持分を売却されてしまう恐れ

相続人の中に借金をしている人がいる場合には注意が必要です。相続人の債権者は、相続人に代わって法定相続による登記を申請して、借金をしている相続人の持分を差し押さえることができます。また、その相続人自身も持分を売買したり担保提供したりすることが可能であるため、相続登記をしないで放置している間に相続人ではない第三者が権利関係に入ってくることもあり得ます。

相続登記を行うことは不動産について自分の権利を守るというだけでなく、所有者不明土地の増加を防ぐという公益的な意味もあります。義務化を受けて、相続登記を行わずに放置するリスクやデメリットは益々大きくなります。義務化されてから慌てることがないよう今のうちからご準備いただくことを強くお勧めします。

KIZUKIにご相談いただければ、司法書士と一緒になって解決いたします。